みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、不動産投資の中でもそもそも不動産投資って何よ？的な概論を交えつつ、数ある投資手法の中でどのような位置に属し、さらにどういった投資対象があるのか？について特徴を解説していきたいと思います！
（最初にこの記事を書くべきだと反省しております・・・）それではどうぞ！
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
1．不動産投資とは？
不動産投資は、全体的な投資ポートフォリオの中で、資産の分散を図るための１つの
手段として位置づけられています。金融市場の動向に影響されにくいとされる【実物
資産】であり、株式や債券などの【金融資産】との組み合わせで、リスク分散や安定
的なキャッシュフローを狙える点が魅力です。特に、不動産は比較的長期的な視点で
利益を得やすい投資対象とされています。再現性が高い投資手法でもあり、最初に
買う物件を間違えない限り資産として有益なものになります。一般的にはミドルリス
ク・ミドルリターンと言われ、以下の図のような位置づけになっています。
2．不動産投資の対象
不動産投資は、投資対象となる不動産の種類や規模によって、様々な形態に細分化さ
れます。簡単にですが、以下にまとめましたのでご覧ください。
2ｰ1．住居用不動産
個人向けのアパートやマンションなどを対象とした投資です。賃貸物件として貸し出
すことで、家賃収入を得ることが主な収益源です。いわゆる大家さんが貸し出すイメ
ージはこの手法です。さらに住居用として細分化すると主に以下のようになります。
・区分マンション（ワンルーム・ファミリー向け）
マンションの一室を購入し、賃貸に出す投資方法です。初期費用が比較的低く、
初心者でも始めやすいのが特徴です。特に都市部での需要が高く、利回りが比較的
安定しやすいのが特徴ですが、ファミリーマンションはワンルームに比べて空室リ
スクが少ない反面、初期投資額が高くなる傾向があります。
・一棟アパート・マンション
一棟の建物全体を購入し、賃貸経営を行う投資方法です。規模が大きく、高い収益
が期待できる一方で、初期費用も高額になります。不動産投資家としては中級以上
のレベルの方が取り組む手法です。
・戸建（新築・築古）
一戸建て住宅を購入し、賃貸に出す投資方法です。区分マンションに比べて、入居
者の属性やニーズが異なるため、管理が複雑になる場合があります。一般的には
「築古戸建」「ボロ戸建」のように、築年数が経っている物件を投資家自身がDIY
等によるリノベーション工事を施し、貸し出している期間を自主管理するような
傾向です。
2ｰ2．商業用不動産
オフィスビル、商業施設、店舗などが投資対象になります。賃料の設定が住宅より
高いことが多く、大企業などがテナントになることで安定した収益を期待できる反
面、景気の影響を受けやすい側面もあります。特に2020年から蔓延した新型コロナウ
イルスによる影響は甚大で、オフィスビルに関しては有名な企業が手放すといった
ニュースもありました。さらに商業用として細分化すると主に以下のようになりま
す。
都市部のオフィスビルは需要が高いですが、景気や立地による変動リスクもありま
す。もはや一個人が実施する手法ではなく、企業が自社ビルを持って賃貸に出して
いるといったようなレベル感です。
・商業施設
駅前や大型ショッピングモールなどは集客力が高い反面、景気や流行の変化に左右
されやすいです。大手デベロッパー会社が実施ている印象です。アウトレットとか
が該当します。
・物流・工業用不動産
倉庫や工場などの投資。Eコマースの普及で物流拠点の需要が増え、安定した収益
を見込めるケースが多いです。こちらも一個人では難しく、企業が行っている傾向
が強いです。
・ホテル・宿泊施設
観光地でのホテルや旅館への投資になります。インバウンド需要の増減に影響を
受けやすく、他の不動産よりもリスクが高いですが、景気が良いときには高収益が
見込めます。個人で取り組む例として民泊があります。沖縄などの開発中の土地に
対し、アミューズメント施設にほど近いところに家を購入して宿泊者に貸し出
す・・といった手法がメジャーになっています。
3．不動産投資の方法
不動産投資は、投資対象となる不動産の種類によって、方法が違います。
簡単にですが、以下にまとめましたのでご覧ください。
3ｰ1．直接投資
自ら不動産を購入し、管理や運営も行う方法です。キャッシュフローや物件価値の
増減による利益が見込めますが、資産価値の減少や空室リスクの管理が必要です。
また、以下の2種類によって収益を得られる方法があります。
賃貸収入を得て、安定的なキャッシュフローを確保することを目的とした投資
です。
・キャピタルゲイン
物件の価格上昇によって、売却益を得ることを目的とした投資です。
3ｰ2．間接投資
自ら不動産を購入することはせず、投資家から集めた資金を基に不動産を運営した
り、インターネットを通じて複数の投資家から資金を募って投資を行う手法です。
主には「REIT」や「不動産クラウドファンディング」といった手法があります。
詳しくは以下の記事でも解説していますので、興味があればご覧ください。。
invester-gold-pig.hatenablog.com
4．金豚の見解とまとめ
上述のように不動産投資は、投資対象となる不動産の種類によって、多種多様な
投資手段があります。自分の資産を増強させるために、どのような手段を用いれば
良いかについて別の少し詳しい図がありましたので共有します。
金豚にとってそもそも【投資】とは、「資産を投じて育てるもの」であると強く認識
しております。それはつまり、【投機】といったようなギャンブルに近い手法では
なく、堅実に、着実に資産が増えていくことが投資だと考えています。一例を挙げる
と、FXのようなハイアンドローしかないモノは基本的には投機であると考えていま
す。（広義の意味では投資であるとは思いますが、個人的な見解です）
そのため、不動産であれば家賃収入が、株式であれば配当が、債権であれば利子が、
それぞれ投げうった資金に対してリターンがあります。このように、継続してリター
ンが見込まれるものに自分の大切なお金を使うべきではないでしょうか。
ここまでお読み頂きありがとうございました！
皆さんの投資判断の一助になれば幸いです！
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