みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、不動産の中でも実需（＝実際に自分の持ち家として居住する）に目を向けまして、【住宅ローン】について解説していきたいと思います！良く耳にするかと思いますが、いったいどのようなものなのか？についてお話しできればと思います。
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
1．住宅ローンとは？
この記事をご覧頂いている方には解説の必要もないかもしれませんが、念のため。
住宅ローンは、住宅の購入資金を借りるためのローンです。通常、金融機関（銀行、
信用金庫、信託銀行など）から借り入れを行い、数十年にわたり返済します。
なお、不動産投資の一環として住宅ローンを用いた提案をしてくる業者は完全に違法
なので、ご注意ください。
2．住宅ローンで借りられる期間
住宅ローンの借入期間は一般的に 10年から35年 の範囲で設定されます。（最長で
50年融資OKもあります。）借入期間は返済プランに大きな影響を与えるため、ライ
フスタイルや収入の安定性を考慮して適切な期間を選ぶことが非常に大切です。
期間別の主な特徴です。
・短期ローン（10年〜20年程度）
借入期間が短いため、毎月の返済額は高くなりますが、利息の総支払額が少なくな
ります。
・長期ローン（30年〜35年程度）
借入期間が長く、毎月の返済額は抑えられますが、利息の支払総額が増えます。
長期間安定して返済を続けられる方向けです。主には会社員の方が該当するかと
思います。メジャーなものですと35年固定金利の「フラット35」などがあります。
3．住宅ローンの返済方式
住宅ローンの返済について、以下の2種類があります。
・元利均等返済
毎月の返済額が一定で、最初のうちは利息部分が多く、元金部分が少ない。徐々に
元金の返済が増える仕組みです。安定した返済計画を立てやすいメリットがありま
す。
・元金均等返済
毎月の元金返済額が一定で、利息部分が減少するため、月々の返済額も徐々に減っ
ていきます。初期の返済負担が大きいですが、総返済額は少なく抑えられる傾向に
あります。
以下の図がわかりやすいので、参考として共有します。
4．住宅ローンの借入金利の種類・特徴について
返済する際には、以下のような金利設定によって行われます。
・固定金利
借入期間中、金利が変動せず、返済額も一定です。金利変動リスクを避けたい場合
に向いていますが、変動金利より高めに設定される傾向があります。代表的なロー
ンとして上述した「フラット35」があります。
・変動金利
市場金利の変動に応じて、半年ごとに金利が見直されるタイプです。低金利が続く
と総支払額が抑えられる可能性がありますが、金利が急上昇すると返済負担が大き
くなるリスクがあります。
・固定期間選択型（ハイブリッド型）
3年、5年、10年などの一定期間は固定金利とし、その後は変動金利に切り替わる
（または再度固定金利期間を選べる）タイプです。最初の数年は返済額が一定で安心
感があり、金利状況に応じて再選択ができるため、変動リスクのバランスを取りや
すいです。
金利を選ぶ際のポイントとして、主には以下の通りです。
・将来の金利の見通し
金利が上昇すると予想される場合は、固定金利を選ぶ方が安心です。ただし、未来
は誰にも読めないため、毎月の支払いのブレをなくしたい人向けです。この記事を
書いている2024年11月現在は、日銀政策金利は0.25％となっており、上昇の兆しを
見せています。これからローンを検討される方はもしかしたら固定の方が良いかも
しれません。
・収入の安定性
収入が安定している場合は、変動金利を選んで金利が低い時期に借り入れるのも
１つの選択肢です。ただし、自身が病気等で仕事ができなくなってしまう可能性も
考慮し、貯金や投資などでキャッシュを増やしておくことは検討した方が良いと
思います。
・ライフプランに応じた対応
繰り上げ返済を積極的に行う予定がある場合は、変動金利を選ぶことで、金利が
下がった時に繰り上げ返済を行い、返済総額を減らすことができる可能性がありま
す。ただし、子供がいる家庭において高校や大学への入学金を支払う必要が出てく
る場合があるなど、大きな出費が予想されるイベントがあるときは無理に返済を
する必要はないと思います。
・返済負担率
収入に対する返済額の割合です。一般的に、返済負担率は35%以下が目安とされて
います。借り入れが多すぎて支払う金利が高くなってしまい、結果的にローン破綻
すると本末転倒です。意外にあなどれないので、注意が必要です。ローンを借りる
前手に返済シミュレーションなどで十二分に確認することをおススメします。
・団体信用生命保険の有無
万が一、借入者が死亡した場合に、残りのローンを保証してくれる保険です。
加入が義務付けられている場合もあります。この保険がついていないローンは
金豚も聞いたことがありませんが、念のため・・・
5． その他のチェックポイント
・住宅ローン控除
住宅ローンを受ける際、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）という制度によっ
て減税を受けることができます。具体的には住宅ローンを組んで住宅を購入すると、
「所得税」や「住民税」の減税が受けられます。年末の住宅ローン残高に応じて一定
の控除額が設定され、通常10年間（場合によっては13年間）控除が受けられます。
控除を最大限に利用するには、条件や上限額を把握しておくことが重要です。
・住宅ローン審査のポイント
住宅ローンの審査では、収入、勤続年数、現在の借入状況、信用情報（クレジット
履歴）などが重視されます。また、自己資金の割合も考慮され、自己資金が多いほど
審査に通りやすくなります。ある程度の頭金は必要になるので、新居で必要な家具代
と一緒にライフプランに組み込んでおくことが重要です。
6．金豚の見解とまとめ
住宅ローンは、人生最大の買い物の１つです。借入期間や金利は、毎月の返済額や
総返済額に大きく影響するため、しっかりと比較検討することが重要です。
住宅ローンの選び方について、まずは以下の点について考えてみると良いかもしれま
せん。
・物件価格
どのくらいの価格の物件を購入したいのか？
・頭金
いくら頭金が用意できるか？
・年収
年収はどのくらいか？
・返済期間
どのくらいの期間で返済したいか？
・金利
固定金利と変動金利、どちらを選ぶか？
これらの情報を基に、複数の金融機関の住宅ローン商品を比較検討し、自分（家族）
に合ったローンを選びましょう。必要に応じて住宅ローンの専門家（銀行の住宅ロー
ン担当者、ファイナンシャルプランナーなど）に相談することもおすすめです。
ここまでお読み頂きありがとうございました！皆さんの住宅ローン選びの一環になれば幸いです！
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