みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、投資用不動産の中でも相続に目を向けた話をしていきたいと思います！
金豚自身はこの記事を書いている2024年11月現在、相続が発生したことはありません。
そのため、将来に向けた自身について書こうと思います。笑
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
1．メリット
相続税そのものの解説は今回割愛します。相続税対策の一環として収益用不動産を購入
することには以下のようなメリットがありますが、あくまで手段の１つなので正解の
うちの１つとしてご覧ください。。
1ｰ1. 相続税評価額の引き下げ（圧縮効果）
不動産の相続税評価額は、現金や預金と比べて低く算定されます。現金で持っている
場合は、その金額がそのまま評価額となりますが、不動産の場合は「路線価」や
「固定資産税評価額」を基に評価されるため、実際の市場価値よりも低くなることが
多いです。これにより、相続税の負担が軽減される可能性があります。一般的に、
路線価より低い価格で評価されるケースが多く、相続税評価額を圧縮することができ
ます。（相続にかかる税金額を小さくすることができる）
土地の場合は、固定資産税評価額の60%～80%、建物は再調達原価の20%～40%で
評価されることが多いです。
1ｰ2. 賃貸物件の評価額の更なる引き下げ
賃貸用の不動産の場合、評価額はさらに低くなります。賃貸不動産は、自己使用の
不動産よりも評価が低く見積もられることがあり、「貸家建付地評価減」や「借家
権割合」などの制度により、評価額がさらに引き下げられます。これにより、相続税
の課税対象となる資産の評価額を大幅に抑えることができます。
1ｰ3. 安定した収益の確保
相続人が賃貸不動産を所有することで、毎月安定した賃料収入を得ることができま
す。これは、相続後の生活費や維持管理費の負担軽減に役立ちます。相続人にとっ
て、安定した収入源を確保することは、経済的な安定にもつながります。
1ｰ4. 節税効果
投資用不動産を購入することで、不動産取得税や固定資産税の支払い義務が生じます
が、これらは経費として認められるため、所得税や住民税の節税につながります。
また、不動産ローンを組んだ場合、その利息も経費として計上でき、節税効果をさら
に高めることができます。ローン残債も評価額から差し引かれるため、より一層の
相続税圧縮が可能です。特に、相続人が複数いる場合、分割方法の工夫がしやすく
なることもメリットです。
1ｰ5. 資産の分散
投資用不動産は、現金や金融資産と異なる性質を持つため、資産の分散投資としても
有効です。経済状況やインフレの影響を受けにくい不動産を所有することで、資産全
体のリスクを分散することができます。
1ｰ6. 長期的な資産価値の保全
不動産は、長期的に見れば価値が上昇することも多いため、相続後も資産価値を保ち
やすい点が魅力です。また、将来的に地価が上昇した場合、相続人が売却すること
で利益を得ることも可能です。ただし、立地がいわゆる限界集落のような田舎では
一概にこのようにはいきませんのでご注意ください。（山林とかもあまり価値がない
です・・・）
1ｰ7. 次世代への資産承継
不動産を所有していると、相続時にその不動産を次世代に受け継ぐことができます。
物件を分割することなく、次世代へとまとまった形で資産を承継できるのもメリット
の１つです。ただし、自分の子供や孫が不動産に興味があればの話になります。
2．デメリット
メリットについて書きましたが、光があれば影がある・・・ように、投資用不動産を
用いることによるデメリットもあります。
2ｰ1．維持・管理コスト、その他手間がかかる
投資用不動産は、購入後も管理費や修繕積立金などの維持コストが発生します。
また、建物が古くなると修繕費用が増大する可能性もあります。これらの費用が収益
を圧迫することもあるため、注意が必要です。また自主管理不動産の場合、管理する
にあたっては、入居者の募集、契約手続き、家賃回収、修繕など、様々な手間がかか
ります。これらの手間も加味した方がベターです。さらに毎年確定申告が発生する点
も考慮したいポイントです。
2ｰ2．空室リスク
不動産の賃貸経営には、空室リスクが伴います。立地や賃料設定によっては、空室が
続き収入が安定しない可能性があります。相続後に予想以上の空室期間が続くと、
収益性が大きく低下する恐れがあります。
2ｰ3．不動産価値の変動リスク
不動産の市場価値は経済状況やエリアの需要などで変動するため、購入時の期待より
も資産価値が下がるリスクがあります。上述でも述べましたが、特に限界集落のよう
に人口減少が進むエリアでは、不動産価値が低下しやすい傾向があります。
2ｰ4．売却の難しさ（出口戦略）
不動産は流動性が低いため、現金が急に必要になった際にすぐに売却するのが難しい
場合があります。特に区分ワンルームマンションのような1室レベルからアパートの
ように1棟になるにつれて売却にかかる時間が長くなります。区分ワンルームマン
ションでも最低3か月は見込む必要があります。また、売却時に思ったほど高値で
売れない可能性もあり、資金化が難しくなることがあります。相続時にどのくらいの
月々のCFなのか、固定資産税はいくらなのか、きちんと把握しておく必要がありま
す。
3．金豚の見解とまとめ
投資用不動産は、相続税圧縮の有効な手段として魅力的ですが、空室リスクや資産
価値の変動リスクなどの不確定要素もあるため、立地や物件の選定が重要です。
また、物件購入に伴うコストや将来的な維持費も考慮し、長期的に計画的な資産管理
が必要になります。投資用不動産の購入はメリットとデメリットを十分に理解し、
あなたご自身の状況に合わせて検討することが大切です。
より詳しい情報を得るためには、以下の点についてご自身で調べてみたり、ファイ
ナンシャルプランナー専門家に相談したりすることをおすすめします。特に相続を
した子供や孫が困らないように、相続前に検討しておく必要があります。
・不動産の評価額
どのように評価されるのか、どのような要因で評価額が変わるのか。
・空室対策
空室リスクを軽減するための対策とは。
・不動産の管理方法
自ら管理するのか、管理会社に委託するのか。
・相続税の申告手続き
不動産を相続した場合、どのような手続きが必要なのか。
・・・などなど、しつこく書きましたが重要なのでぜひ検討してみてください！
ここまでお読み頂きありがとうございました！あなたの相続対策の一助になれば幸いです！
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