みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、投資用不動産の中でも区分ワンルームマンション投資における、管理費と修繕積立金のバランスについて解説します。おおよそどれくらいの規模であれば良さそうか？逆にどのような状態ならNGか？など、物件選定の目安として参考になればと思います。
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
マンションの管理費と修繕積立金は、一般的にマンション全体における維持管理や修繕
を行うために住民が毎月支払う費用になります。以下でそれぞれの内容について詳しく
説明します。
1. 管理費
マンションの共用部分（エントランス、廊下、エレベーター、駐車場など）の日常的
な管理や維持にかかる費用です。管理費の主な使い道は次の通り。
・清掃費用（共用部分の掃除、ゴミ収集など）
・共用設備の維持管理（エレベーターの点検、電気代など）
・管理人や管理会社への支払
・緑地や植栽の手入れ
マンションの規模や設備の充実度、管理形態（管理人の常駐・非常駐など）によって
管理費の金額が異なります。
2. 修繕積立金
将来的な大規模修繕や設備の交換などに備えるための資金です。マンションの建物や
設備は年数と共に劣化するため、一定の周期で修繕が必要です。この積立金はその
費用をまかなうために住民が少しずつ積み立てるものになります。主な用途は以下の
通り。
・外壁の塗装や補修
・防水工事（屋上やバルコニーなど）
・エレベーターや給排水設備の交換
・その他、設備や建物の経年劣化に対する対応
修繕積立金は一般的に築年数が進むとともに増額される傾向にあります。特に築10～
15年を経過したマンションは、大規模修繕工事を実施するタイミングとなり、実施後
に修繕積立金の見直しが行われることが多いです。
3．ワンルームマンションの管理費と修繕積立金の適正価格とは？
管理費と修繕積立金の適正価格は、一概に決めることは難しく、物件によって大きく
異なります。一般的に、以下の要素が価格に影響を与えます。
・物件の築年数
新築か築古か、設備の老朽化度合いによって費用は変動します。当たり前ですが、
新築の方が修繕積立金は安い傾向があります。
・立地
都心部か郊外か、駅からの距離などによってサービス内容や費用は異なります。
・共用部分の充実度
コンシェルジュサービスやフィットネスジムなど、共用部分の充実度によって費用
は高くなります。
・管理会社の規模やサービス内容
管理会社の規模や提供するサービスによって費用は異なります。
・総戸数
総戸数が多いほど、一戸あたりの費用は安くなる傾向があります。
3ｰ1．管理費の相場
管理費は、上述の通り建物の日常的な維持管理費用であり、共用部分の清掃、照明、
セキュリティシステムの維持管理費用などが含まれます。
・相場
1平米あたり300円～500円が一般的な相場と言われています。
※内訳
管理人の人件費、清掃費用、共益費、保険料など。
具体的な目安としては、月額 5,000〜10,000円程度が一般的だと思います。
（20㎡前後のワンルームマンションの場合を想定）
ファミリーマンションのような居室の規模が大きくなってもある程度相場に沿う
金額になると思います。ただし、高いセキュリティシステムを導入していたり、
コンシェルジュサービスなど、充実した共用設備がある場合は管理費が高くなる
傾向があります。
3ｰ2．修繕積立金の相場
修繕積立金は、主に建物の大規模修繕に備えて積み立てられる費用です。管理費
よりも物件の将来価値に大きく影響するため、安すぎる場合は管理組合の財務状況
や将来的な修繕計画についても確認することが重要です。
・相場
1平米あたり100円～200円が一般的な相場と言われています。
※内訳
外壁塗装、給排水管の交換、エレベーターの更新など。
具体的な目安としては、月額 2,000〜8,000円程度が一般的だと思います。
金額に影響する原因は築年数によります。新築物件は修繕積立金が低く設定され
ていることが多いですが、築年数が進むにつれて増額することが一般的です。
参考に以下のリンクを貼り付けておきますので、詳細はこちらから。
3ｰ3．適正価格を見極めるポイントってあるの？
上の項目で述べた相場に沿ってその物件の管理費や修繕積立金が決定しているかと
言うと、決してそうでないことが多いです。あくまで目安ではあるため、実際に
どのようなポイントを見るべきなのか？について解説します。
・周辺の物件と比較する
同じ地域、築年数の似た物件の管理費と修繕積立金を比較することで、相場感が
掴めます。ただし、その物件自体が適正に管理されているかは相場と比較して
判断するようにしてください。（管理費が異常に高い物件も存在するので・・・）
・管理組合の運営状況を確認する
管理組合の運営状況によって、費用は大きく変動します。例えば、ある程度知識が
ある管理組合ですと、管理会社と金額の折衝ができるため、上述のような異常に
高い金額になることはありません。悪質な管理会社ですと、管理費を高く設定して
本来必要な金額から余剰の分は管理組合にキックバックしているところもあるよう
です。（管理組合の役員もグルになっているパターンです）
・長期修繕計画を確認する
将来的にどのような修繕が必要で、その費用がどのように積み立てられているかを
確認しましょう。およそ物件ごとに計画や積立金額が１つにまとまった【重要事項
にかかる調査報告書（通称：重調）】という資料があると思います。それを取り寄
せて内容を確認してください。計画まではもらえるかわかりませんが、少なくとも
積み立てている金額は必ず記載があります。それを見ることで、修繕積立金が不足
どころか融資といったような借り入れをしている場合は危険度MAXです。
・専門家に相談する
不動産会社や不動産コンサルタントに相談することで、より詳しい情報を得ること
ができます。自身で勉強するのもいいのですが、可能であれば第3者の意見も聞き
ながら検討を進めた方がベターです。実は別記事にしている話でも、ヤバい物件を
回避できたのはやはり第3者の意見だったのでおススメです。
invester-gold-pig.hatenablog.com
4．まとめと金豚の見解
総額の目安としてワンルームマンションの管理費と修繕積立金の合計額は、月額
7,000〜18,000円程度が適正範囲と考えられます。金豚の所有している物件ですと、
およそこの範囲に収まっており、築30年以上で50戸数程度であれば管理費が6,000
円、修繕積立金が6,000円くらいで合計12,000円くらいであれば特に問題ないと考えて
おります。上述の通り、あくまで物件の管理状態や方針によって左右されるので、
一概には言えませんが、特にワンルームマンション投資において管理費が10,000円を
超えてくるといったような事例では警戒した方がベターです。なお、これらのコスト
は家賃収入や利回り計算に直接影響するため、物件購入時には慎重に確認・検討する
ことも併せておススメです。
ここまでお読み頂きありがとうございました！皆さんの投資判断の一助になれば幸い
です！
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