みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、不動産投資における少し変わった話題として【入居者の属性】について解説していきたいと思います！誰でもいいわけではないのですが、入居者のモラルやどのような社会ステータスの人なのか？という部分はそこまで気にしないところではあると思います。しかし、実は意外と重要であることを書ければ良いと思ってます！また、それぞれの属性によってどのような物件が適しているのかもおまけ的に解説していきます。
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
先に結論から書きますと、区分ワンルームマンションから1棟物件などなど、不動産投
資において入居者の属性は物件の成功に大きな影響を与える重要な要素になります。
特に、日本の不動産市場においては、物件の種類や立地によって入居者の属性が大きく
変わります。以下は一般的な入居者の属性をいくつか紹介します。
1. 単身者（ワンルームマンション）
・年齢層
20代から30代が中心になります。
・職業
新卒の会社員、若手のサラリーマン、学生、またはIT業界などのリモートワーク
がメインの方。
・特徴
比較的短期間の居住が多いです。（3年くらい）会社などの働く場所に対する通勤
や住環境の利便性を重視するため、都心や駅近の物件を好む傾向があります。
※コンビニやスーパーが近いなど
・物件タイプ
ワンルームや1K、1DKの小型物件が人気です。家賃の安さや立地の利便性が物件の
選定に大きなポイントになります。
2. ファミリー層（2LDK以上の物件）
・年齢層
30代から40代の子育て世代が中心になります。（LGBTQのカップルなども含む）
・職業
会社員や公務員、二人共働き世帯（Dinksなど）が多い傾向です。きちんとした
社会人として一定のステータスを持っている方が該当します。
・特徴
上述の通り、子育て世代がメインになるため小学校や中学校、学習塾や公園、
病院、スーパーなど生活インフラが豊富で近くにあることを重視する傾向があり
ます。子供がいるため住居を流動的に変えることは難しく、長期的な居住を見込む
ことが多いです。（ただし、転勤族は例外です）
・物件タイプ
2LDKや3LDK以上の広めの物件が選ばれます。特に戸建物件を選ぶ傾向が高く、
広さや間取り、住環境の快適さが求められます。
3. 高齢者
・年齢層
昨今の高齢化社会によって定義が難しいですが、60代以上を高齢者とします。
・職業
企業の退職者や年金生活者となります。子育ても終わり、夫婦ともにリタイアして
いる場合や、はたまた定年後再雇用によって働き続けていることもあります。
・特徴
特に75歳以上の後期高齢者とした場合、バリアフリー対応になっている物件や
エレベーター付、老人ホームや医療施設が近い立地が重要となります。晩婚化が
進んでおりますが、生涯独身による単身高齢者も増加しているため、コンパクトな
物件が求められることもあります。ただし、上述の単身者向けの場合ですと孤独死
などのリスクを理由に入居を断られる場合があります。
・物件タイプ
平屋やエレベーター付きマンション、バリアフリー物件がメイン。単身の場合は
ワンルームマンションなどが選択肢に入ります。
4. 外国人
・年齢層
20代から40代のビジネスパーソンや学生が多い傾向です。（自信はありません）
・職業
留学生や外国企業の駐在員、エンジニアやIT系の職業の方がメイン。
・特徴
短期的な滞在が多いですが、外国人向けのサポートや設備を備えた物件を好みま
す。特に、外国語対応可能な管理会社や契約手続きのサポートがある物件は人気。
また、すでに居住している同じ国出身同士のコミュニティなどもあるので芋づる式
にその物件に住む傾向も高いです。
・物件タイプ
家具付きの賃貸物件や短期契約が可能な物件が好まれます。
在留外国人については、年々増加傾向にあります。2023年末時点で341万人を超えて
おり、今後外国人が入居者になる機会も併せて増加するものと思います。詳細は以下の
法務省が出している資料を参照ください。
5. デジタルノマド・リモートワーカーなどその他の属性の方
・年齢層
20代から40代などなど。年齢は幅広いです。
・職業
フリーのライター、クリエイター、エンジニアなどリモートで仕事ができる人々。
・特徴
家賃の安さよりもインターネット環境やワーキングスペースの質を重視。場所に
こだわらず、アドレスホッパーのような短期間の居住を繰り返すこともあれば、
隠居レベルで人里離れた田舎の山の中で生活している方もいます。
・物件タイプ
Wi-Fi完備の物件や、シェアハウス、コリビングスペースなど。
6.金豚の思う今後の入居者属性
主に１～５までを代表的に解説してきましたが、物件選びにおいて、こうした入居者
の属性を把握することは、ターゲット層に合わせた賃料設定や設備投資を行う上で
非常に重要です。金豚が思うところは、上述にもありましたが【外国人の増加】と
【多様な価値観】などの変動する状況に適応できるか？がかなり重要になると考えて
います。例えば、外国人だからNGといった要望を出した場合、実は日本語を話すこ
とが可能な人への機会損失につながります。確かに日本人から見ると外国人の存在は
アレルギー的な反応をするオーナーも一定数いると思います。しかし、管理会社を
通じても自主管理であったとしても、実はとても日本に順応していて生活や周りの
入居者に迷惑をかけなければ、まったく問題ありません。（むしろ日本人の方がモラ
ルが低い場合もありますしね）
また、高齢者だからと一概に入居を断ることも不動産投資において致命的になると
考えております。すでに日本は高齢化どころか超高齢化社会が現在進行形で進んで
おります。そのため、高齢者と一口にいっても近くに親族が住んでいていつでも
駆け付けることができる状況であれば問題ないですし、孤独死が発生する可能性は
たしかに若年者と比較すると高いものの、そればかりは若年者も可能性はゼロではな
い（自ら命を絶ってしまうこともある）ため、入居者候補の状況に応じて柔軟に対応
をしていくべきと考えています。
ここまでお読み頂きありがとうございました！皆様の不動産投資の一助になれば幸い
です！
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