みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、金豚自身が所有しているワンルームマンション投資物件について、赤裸々に
公開・収支紹介をさせて頂きます。少しだけ【減価償却】の考え方も交えて解説しま
す。
※このページは広告を含みます
大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
1．物件スペック
以下に箇条書きで紹介物件のスペックを記載します。
・取得時期 2023年11月末
・物件価格 1,580万円（事例相場価格約1,630万円）
・家賃（共益費込）72,000円
・管理費＋修繕積立金 16,000円
・表面利回り 5.46％
・実質利回り 4.25％
・間取り 1K 約20m2
・4件目の取得物件
2．物件との出会い
2023年9月末、懇意にしている業者さんから連絡が入りました。スペックは上記の
通りで、家賃帯が相場に比べて割安となっており、+3,000円は伸びしろがあるとの
ことでした。なにより、金豚大好物の【フルローン】審査が可能とのことで、これ
までの3件の情報をお伝えし、簡単なシミュレーションを頂きました。条件などは
特に問題なく、取り組もうと判断して買付証明書を提出しました。
なお、判断は約15分で行いました。競合する可能性や良物件であったために、
基本的には翌日まで残ることがないと直感しました。予想通りこの物件には金豚と
同じように審査依頼が入り、1番手で判断できたことは我ながら運が良かったと思っ
ています。
3．物件収支
おそらく皆さんが気になる物件購入に伴う収支ですが、簡単に記載します。
※2024年見込みとなります。この通りになるかはわからないのでご容赦ください。
【支出の部】
・初期投資額 63万円（手付金、諸費用、事務手数料など）
・不動産取得税 12万円（一度のみ）
・固定資産税 5.3万円
・管理費＋修繕積立金 19.2万円
・管理委託料 3.5万円
・ローン返済 62万円
【収入の部】
・家賃 86.4万円
収入－支出＝86.4－165＝78.6万円（マイナス）
※2025年以降はマイナス3.6万円で推移予定
4．そんなにマイナスの物件をなぜ運用するのか？
３の物件収支で2024年分は78.6万円のマイナスとなっており、普通の見方をすれば
【なんでマイナスの物件持ってるの？バカなの？】と思われるかもしれません。
それを解決する方法が【減価償却】の考え方です。簡単に解説を交えます。
不動産投資における物件は、その資産価値が未来永劫一定とは限りません。例えば、
車を購入した際、新車で納入した時から10年も経つと、下取りの価格が購入時から
確実に下がると思います。イメージはそれと似ていて、減価償却費は購入した物件の
建物部分や設備など、時間の経過とともに価値が減少していく資産のコストを一定の
期間に分けて計上する会計処理のことを指します。
減価償却費を適切に計上することで、毎年の所得税の負担を軽減でき、投資家にとっ
て重要な節税手段となります。一般的には、減価償却費は経費として扱われ、毎年の
所得から控除することができます。これにより、課税対象所得が減少し、納めるべき
税金を減らすことができます。
また、減価償却費は現金の支出を伴わないため、収益を確保しつつ税負担を軽減でき
るため、キャッシュフローの改善に寄与します。経費にすることで税還付を受ける（＝お金が返ってくる）ことがメリットです。
5．減価償却費を計算するためには？
・取得価額
不動産の購入価格です。ただし、土地は減価償却の対象になりません。減価償却の
対象となるのは、建物や設備の部分のみです。
・耐用年数
法律で定められた資産の使用可能な年数を指します。日本では、建物の種類や構造
によって異なり、木造、鉄筋コンクリート造などで耐用年数が異なります。例えば
木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造は47年などと決まっています。
・償却率
耐用年数に基づいて毎年どのくらいの割合で減価償却を行うかを示す数値です。
これにより、毎年の減価償却費が算出されます。償却率には主に2つの方法が
あります。
・定額法
毎年同じ金額を減価償却費として計上する方法です。計算がシンプルで、耐用
年数の全期間にわたって一定額の償却を行います。
例：建物の取得価額が2,000万円、耐用年数が40年の場合
減価償却費 = 2,000万円 ÷ 40年 = 年間50万円
・定率法（築年数が古い物件がメイン。ほとんど使われていません。）
初年度に多くの償却費を計上し、年々減少していく方法です。初期の負担を
減らし、投資の回収を早く行いたい場合に適しています。
ただし、注意点として耐用年数の考え方があります。中古物件を購入した場合、
新築物件とは異なる短い耐用年数が適用されることがあります。購入する物件の築年
数に応じた耐用年数を確認する必要があります。なお、これらの計算は【確定申告】
を毎年行うことで適切に計上します。
6．結局何が言いたいの？
2024年が終わっていないので減価償却計算は割愛しますが、この減価償却を上手に
活用することで、投資によってかけた初期費用などを回収し、税金対策を最適化でき
ます。これにより区分ワンルームマンション投資の資産化につながります。ただし、
基本的には区分ワンルームマンション投資において節税はほとんどできません。
せいぜい1年目の初期費用と不動産取得税が発生した場合に税還付が大きくなります
が、2年目以降は物件自体の減価償却によってかかる費用のみになります。
※不動産投資にかかる費用は減価償却以外にもあります。
そのため、月次のキャッシュフローをプラスで運用しつつ、減価償却費によって
時間をかけてじっくりと資産となっていきます。
ここまで書いておいてなんですが、実際に区分ワンルームマンション投資に取り組
んでいる方なら合点がいくかと思います。これから取り組もうとしている読者の
方は、費用感などを感じてもらえれば幸いです！
ここまでお読み頂きありがとうございました！
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