みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、後編として金豚自身が体験した新築ワンルームマンション投資であわや破滅に
つながるところだった話を赤裸々に語ろうと思います。
（主な注意点として、新築ワンルームマンション投資自体は否定しません。これから
話す内容はあくまで資産性に乏しい物件に対してのお話になります。）
この記事で1番金豚が言いたいことは、不動産投資に取り組むにあたってはきちんと
目的を明確にし、勉強したりセミナーに参加したりすることで知識をつけて情報を取捨
選択し、自分に合った適切な物件を選ぶこと。その1点において他はありません。
※このページは広告を含みます
大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
- Chapter.5 ダメ押しの2物件目同時購入の誘い
- Chapter.6 賃貸管理契約説明への不信感とセカンドオピニオン
- Chapter.7 悪徳サブリースからの脱走、解約へ・・・
- おわりに 無知がカモられる。それが新築ワンルームマンション投資。
（前編）
Chapter.1 不動産投資との出会い
Chapter.2 資産形成への不安とセミナー参加
Chapter.3 提示された物件への謎の期待感、そして破滅一歩手前へ
前半の記事はこちらからどうぞ。
invester-gold-pig.hatenablog.com
（後編）
Chapter.5 ダメ押しの2物件目同時購入の誘い
Chapter.6 賃貸管理契約説明への不信感とセカンドオピニオン
Chapter.7 悪徳サブリースからの脱走、解約へ・・・
おわりに 無知がカモられる。それが新築ワンルームマンション投資。
※金豚の史実に基づいておりますが、一部フィクションもありますのでエンタメとして
ご覧頂ければ幸いです。それではどうぞ。
Chapter.5 ダメ押しの2物件目同時購入の誘い
前編までに葛飾区の物件話がまとまり、直接対面にて契約が完了した矢先。同じ営業
マンの方から２物件目の打診がありました。これは、２件同時購入によってかかる
諸費用が１件目と合算してお得になりますよ・・・というものでした。今思うと、
これも本当にあるあるの話で、まとめ買いによるお得感をチラつかせることで購入を
促すという典型的なパターンを提示されました。金豚はもちろんアホ丸出しなので、
「諸費用合算！！超お得やん！！」と思っていました。
当時営業マンから提示された物件概要は以下の通りです。
（先般の不動産投資会社との取り決めにより、詳細は記載できません。ある程度の
書き方となりますがご容赦くださいませ。）
【物件スペック】
・価格 約20,300,000円（別途諸経費約800,000円）
・表面利回り 約4.5％
・月額収支 ▲（マイナス）5,600円（▲67,200円/年）
・融資条件 35年ローン
・間取り 約26m2
今思うと、金豚は京都府という土地にまったく縁がありませんでした。（修学旅行
で行ったくらい）そのため、表面利回りが適正なのかどうかは今でもわかっておりま
せん。すいません。この物件を提示された理由として、近くに大企業の本社があり、
一定の賃貸需要が見込める・・・とし、また京都府自体が新築の話が珍しく、プレミ
ア性の話もされました。また、本当かどうかはわかりませんが京都府は地盤が強く、
地震への強さもある・・・とのことでした。やはり金豚はお決まりの「この物件は
神物件じゃん！」と目がキラキラしていた状態だったことを覚えています。
そもそも土地勘のない場所、不明瞭な条件がありすぎて思考停止をしておりました。
この記事を書くにあたり、改めて振り返りの調査をしてみました。
（★5段階で評価します）
・立地 ★★★
駅徒歩10分以内ですが、近くの大企業の賃貸需要にに依存する立地でした。
そのためシンボル的なその企業が撤退した際のリスクは計り知れません。
しかし、物件周辺にはコンビニ等が徒歩圏内にあったので★３つとしました。
・家賃相場 ★★★★
正直、周辺相場を調べ直したところそんなに悪くないことが判明しました。
というのも、ホームズのようなポータルサイトで調べてみると乖離が大きくなく、
新築の割には比較的適正な金額設定でした。本記事では計算をすると約71,000円と
なり、月額収支でマイナスとなっておりますが、サブリースによる手数料を仮に
管理委託に変えた場合、おそらく収支が±0円くらいになりそうです。よくある話と
してサブリース設定の家賃は周辺相場より割高の傾向が強いです。設定された家賃
からサブリース手数料を差し引いてやっと周辺相場と同じレベルになる・・・
というパターンが多い中、本物件については適正設定だったと認めざるを得ません
でした。
駅力の確認、戸数などチェックポイントは割愛しますが、やはり金豚はあれよあれ
よとトントン拍子に話が進み、営業マンと物件を購入する手続きに入りました。
1件目と同じように疑いもせずに手付金10万円を支払い、いざ2021年6月に直接対面
にて本物件を契約しました。（既視感ｗ）
Chapter.6 賃貸管理契約説明への不信感とセカンドオピニオン
さて、契約もまとまり一段落・・と言うところですが、継続して不動産投資の勉強を
していた矢先、とある不動産会社のセミナーがあり、特に何も考えずに参加してみま
した。そのセミナーも2物件の不動産会社と同様に1部に会社説明と不動産投資とは？
のような初心者向けの説明、2部に担当者がウェビナーにてセミナー参加者と面談す
るという典型的なセミナーでした。そこで金豚が新築2件を進めている最中との話を
したところ、一度詳細を教えてほしいと打診がありました。これが破滅しかなかった
暗いトンネルに光が差した瞬間でした。当時の担当者に物件概要諸々を説明した際、
2物件とも資産性として疑問があり、辞めるべきだろう・・・という結論でした。
（担当者の上司に聞いてくれたようで、本当に感謝しております。）
このセカンドオピニオンからいろいろヒアリングをし、すでに出ている【賃貸管理
契約】について2物件を提示した不動産会社に質問をすることにしました。特に、
【家賃保証】という言葉をきちんと金豚が理解していないことが1番の原因ですが、
その詳細について確かに説明がなかったため、提示を求めました。
Chapter.7 悪徳サブリースからの脱走、解約へ・・・
Chapter.6にて先方へ確認依頼のLINEを送り、まず【管理委託】なのか【サブリース】
なのかを問い合わせました。（当時はその違いもよくわかっていなかった金豚です）
当たり前ですが、【サブリース】契約でありました。しかも、別の機会にいきなり
その契約書を提示、説明の上契約という流れになっていたことが判明しました。
だまし討ちに近い形であることや、物件のスペック、色々と金豚が熟考しました。
最終的に解約の運びになったのですが、決め手となったのはサブリース契約書への
文言について金豚がコメントをし、「2年で家賃の見直しができる」という内容に
対し、「35年間同じ家賃で保証してください」という主張をしました。というのも、
家賃保証の詳細をきちんと説明があったとは思えないこと、契約までの流れについて
不信感がMAXまで募っており、このような打診をしました。
当たり前ですがそのような主張は不動産管理会社側では飲めるわけはなく、解約の
運びに至りました。最終的な損失は1件目の手付金10万円で済みました。実は、2件目
についてはクーリングオフ期間であったため手付金が返還されました。晴れて互いが
合意に至りそれに付随する手続きをすることで破滅への死線から脱出することができ
ました。
おわりに 無知がカモられる。それが新築ワンルームマンション投資。
前編後編と、長々とお読み頂きありがとうございました！この記事で金豚が改めて
感じたことは、本当に無知で何も考えずに楽して金を儲けることを考える人間には
火傷どころでは済まないキズを負わされる・・・ということでした。これは別に不動
産投資に限らず色々な詐欺商品にも言えることですが、とにかくこれを読んでくれた
これから不動産投資に取り組もうとしている方には、参考にして頂きたい次第です。
情報弱者は危険です。無限にカモられます。きちんと勉強して皆さんが成功できるこ
とを切に願っております！それではまたお会いしましょう・・・
 |
強炭酸 無糖 キリン レモン 炭酸水 ペット 500ml×24本(1ケース)【送料無料※一部地域は除く】 価格:2698円 |
