みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、投資用不動産の中でも区分ワンルームマンション投資における、
【サブリース】について解説していきたいと思います。
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
以下の記事でも解説しましたが、賃貸管理の種類として【管理委託】と【サブリース】
の2点について主に触れました。しかし、特にサブリースについては金豚自身も死線を
さまよったことがあり、追加で解説をしたいと思った次第です。それではどうぞ！
invester-gold-pig.hatenablog.com
1．サブリースとは？
不動産投資におけるサブリース（転貸借とか、一括借り上げと呼ばれます）
とは、投資家（物件所有者。以後オーナーと呼びます）が不動産管理会社などに
物件を貸し、その貸した会社がその物件を入居者に転貸する契約形態のことです。
オーナーは不動産管理会社から一定の賃料を受け取るため、空室リスクや賃貸管理の
手間を軽減できる点が特徴です。サブリース契約は、特にワンルームマンションなど
の小規模投資物件において一般的に利用されています。
2．サブリースのメリットとデメリット
◎ メリット
・安定した収入
空室があっても、不動産管理会社が契約期間中は一定の家賃を支払うため、
収入が安定します。
・管理負担の軽減
入居者募集や物件管理などの業務を不動産管理会社が代行するため、所有者の
管理負担が軽減されます。（要は丸投げでOKということです）
・リスク軽減
空室や賃料滞納リスクがほとんどありません。（不動産管理会社が借りてる
ので）
✖ デメリット
・もらえる家賃が少なくなる
通常の賃貸経営に比べて、サブリース契約では受け取る賃料が低く設定される
ことがあります。不動産管理会社に対して家賃保証として管理費が家賃のおよそ
10％前後を請求されるパターンがメジャーです。そのため、本来設定した家賃
からもらえる取り分が減ります。
・契約解除されるリスク
サブリース契約は一見長期間の安定収入を保証しているように見えますが、契約
期間中でも賃料の見直しや、管理会社が契約を解除する可能性があります。
これは、管理会社とオーナーとの間で【普通借家契約】を結ぶことに起因
します。詳細は別記事で解説しますが、普通借家契約においては借り手の立場が
強くなります。そのため、オーナーから管理会社に物件を貸しているという
ことは、管理会社の方が立場が上になります。そのため家賃の減額や最悪の場合
契約解除につながるということになります。
・修繕義務
物件の維持管理や修繕費用はオーナー側が負担するケースが多く、これが長期的
には負担になる可能性があります。
3．【重要】サブリース新法の創設
2の項目でサブリースについてメリットとデメリットを記載しましたが、実はこの
サブリース契約というものはトラブルが多発しており、2020年に【サブリース
新法】（正式名称：賃貸住宅管理業法の改正）が制定されました。この法律が制定
された背景には、サブリース契約に関する悪質な営業手法や不適切な契約が多発
し、オーナーが大きな損害を受けるケースが増えたことがあります。
サブリース契約は「空室リスクを管理会社が負う」と謳い、物件所有者に一定の
賃料収入を保証する契約形態として広まりました。しかし、現実には次のような
問題が顕在化していました。
・誇大広告と説明不足
不動産管理会社が「家賃保証」などのメリットばかりを強調し、物件所有者に
対してリスクの説明を十分に行わないまま契約を締結するケースが多発しました。
これにより、契約後に賃料が大幅に引き下げられたり、契約が一方的に解除され
たりするトラブルが相次ぎました。
・賃料の一方的な引き下げ
管理会社が空室リスクを負う代わりに、物件所有者に対して賃料を保証する契約
にもかかわらず、経営状況が悪化した場合や、市場変動により管理会社が賃料を
一方的に引き下げる事例が多く見られました。
・オーナー側の無知によるトラブル
特に新規投資家や初心者の物件所有者が、サブリース契約に関する知識、理解が
不十分なまま契約を結び、後に不利な条件で契約を維持しなければならない状況に
陥ることが多く、社会問題化しました。
実は、金豚自身はほぼ無知の状態から始めたために危うく新築ワンルームマン
ション投資＋サブリースという恐ろしい契約を結ぶ一歩手前まで進んでました。
不動産投資に限らず、勉強をすること。ホントに大事なことと理解しました。
※詳細は別記事にします。乞うご期待！
こうした背景から、物件所有者（オーナー）を保護し、透明で公正な契約を促進
するために、2020年6月に「賃貸住宅管理業法」が改正され、2020年12月15日から
施行されました。
4．サブリース新法で何が変わったのか？
サブリース新法が制定されたことで変わったことを抜粋した内容は以下の通り。
・サブリース契約に関する重要事項説明の義務化
サブリース契約を締結する際には、物件所有者に対してリスクを含む重要事項の
説明を義務付けました。これにより、物件所有者が契約内容やリスクを十分に
理解した上で契約することが求められます。重要事項説明は、宅地建物取引士
（宅建士）によって行われなければならないため、説明の質と正確さが確保され
ます。しかし、オーナー自身が無知であると意味がありません。
・虚偽の説明の禁止
管理会社が契約前に「賃料は下がらない」などの虚偽の説明を行うことが禁止
されました。もし虚偽の説明があった場合、管理会社には行政処分や罰則が科され
ます。
・契約後の賃料引き下げに関するルール強化
サブリース契約後の賃料引き下げや契約解除については、双方の合意が必要で
あり、不当な一方的な賃料引き下げができないように規制が強化されました。
これにより、物件所有者が管理会社から不当に低い賃料に押し付けられることが
防がれます。（実態はわかりませんが・・・）
・不動産管理会社の登録制度の強化
サブリース契約を行う不動産管理会社は、国土交通省への登録が義務化され、
業務の透明性が向上しました。登録要件を満たさない会社はサブリース契約業務を
行うことができなくなりました。
5．金豚の見解とまとめ
サブリース新法は、サブリース契約における不正行為を防止し、オーナーを保護
するために制定されました。具体的には、重要事項説明の義務化や虚偽説明の
禁止、賃料引き下げのルール強化などが主なポイントです。これにより、サブ
リース契約に関するトラブルが減少し、契約の透明性と公正性が高まることが期待
されています。この新法は、サブリース契約を検討している投資家にとって重要な
変更点であり、契約を結ぶ前にリスクと利益をしっかり理解することがより重要に
なっています。特に、新築ワンルームマンション投資とサブリース契約の相性が
とても良く、不勉強で無知な投資家を罠に陥れる非常にメジャーな常套手段に
なります。
しかし、サブリース契約を結ぶ前に契約書をしっかり確認し、特に賃料の見直し
条件や契約解除条件について理解しておくことが非常に重要です。
ここまでサブリース契約について、非常にネガティブなことを書きましたが、
常に【悪】というわけではありません。サブリースがメリットになることケースも
きちんとあるため、不動産投資用物件の立地や需要、市場動向をよく検討した上で
意思決定することが大切です。
ここまでお読み頂きありがとうございました！皆さんの不動産投資の一助になれば
幸いです！
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