みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、投資用不動産の中でも区分ワンルームマンション投資における、【賃貸管理】
について解説していきたいと思います。
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
- 1. 賃貸管理とは？
- 2. 賃貸管理って何するの？
- 3. 賃貸管理の種類
- 4. 賃貸管理のメリットとデメリット
- 5. 賃貸管理会社の選び方
- 6. 管理委託
- 7. サブリース（転貸借契約）
- 8．まとめと金豚の見解
1. 賃貸管理とは？
不動産投資における賃貸管理は、投資物件の運用を円滑に行い、安定した収益を得る
ために必要かつ重要なアクションです。これによって投資家自身の負担や運営に
大きく影響を及ぼします。
賃貸管理の主な目的は、物件の維持管理や入居者の募集・維持を通じて、安定的な
家賃収入を得ることです。管理業務はオーナー自身で行うこともできますが、多くの
場合不動産管理会社に委託することが一般的です。
2. 賃貸管理って何するの？
賃貸管理は、主に以下のような業務を行います。
・入居者募集
入居者を見つけるための広告や案内、内覧対応など。不動産屋さんを除くと、
良く入居者募集のビラなどが貼ってあったりします。
・賃貸契約の締結
入居者との賃貸借契約の作成、契約更新や解約手続きをします。
・家賃の徴収・管理
入居者からの家賃徴収、滞納時の対応などを行います。
・トラブル対応
入居者からのクレームや、設備故障などトラブルに対する対応や、近隣住民との
トラブルですと第3社として仲介して対応する場合があります。
・物件のメンテナンス
日常的、定期的な清掃や修繕、必要に応じた大規模修繕の計画や実行を行います。
・退去時の対応
退去時の原状回復工事、敷金返還手続きなど。
3. 賃貸管理の種類
賃貸管理には、主に以下の3種類があります。
・自主管理
オーナー（投資家）がすべての管理業務を自身で行う方法です。コストは抑えら
れる一方で、労力や時間がかかります。基本的には物件の近くに住んでいたりする
ことが必須条件になります。この方法ではコスパ良く管理ができます。
・管理委託
管理業務を専門の不動産管理会社に委託します。オーナーの手間は大幅に軽減され
ますが、管理費用がかかります。
・サブリース（転貸借）
サブリース会社に物件を一括借上げしてもらい、一定の家賃収入を得る方式です。
空室リスクが低減されますが、家賃が市場相場より低くなることが多いです。
ここからは、賃貸管理を主に【管理委託】と【サブリース】にフォーカスして解説
します。
※区分ワンルームマンション投資において、自主管理はメジャーではないため。
4. 賃貸管理のメリットとデメリット
◎ メリット
・オーナー（投資家）の負担軽減
管理業務を不動産管理会社に委託することで、オーナーは物件管理や入居者対応に
かかる時間や手間を大幅に軽減できます。
・専門家のサポート
管理会社は物件の価値を維持・向上させるための知識や経験を持っています。
例えば、物件の修繕やメンテナンスの適切なタイミングを見極めることができ、
空室リスクの低減や家賃滞納リスクの回避も期待できます。
・空室リスクの軽減
適切な賃貸管理を行うことで、入居者の満足度を高め、長期的に安定した入居者を
維持することができます。また、物件の魅力を維持するための定期的なメンテナン
スも、空室期間を短縮するのに有効です。
✖ デメリット
・管理費用が掛かる
不動産管理会社に賃貸管理を委託する場合、手数料や管理費が発生します。
通常、毎月の家賃の数パーセントが管理費用として徴収されます。（詳細は後述）
これが投資収益に影響を与える可能性があります。
・管理会社による質の差
賃貸管理会社の質によって、サービスの内容や対応のスピードが異なります。
管理が不十分だと、入居者トラブルや空室リスクが増加することもあるため、
信頼できる管理会社の選定が重要です。
・オーナーのコントロールの低下
管理業務を外部に委託すると、オーナー自身が物件運営に直接関与する機会が
減るため、物件の詳細な状況を把握しにくくなる場合があります。
5. 賃貸管理会社の選び方
不動産管理会社を選ぶ際は、以下のポイントに注意が必要です。
・実績と評判
その会社がどれだけの物件を管理（管理戸数といいます）しているか、また
口コミや評判を確認した方が良いです。
・費用体系
手数料や管理費の詳細な内容を確認し、他社と比較した方が良いです。
賃貸管理会社によって費用はまちまちです。毎月のキャッシュフローに影響を
与えるので、定期的に管理会社の見直しをすることをおすすめします。
・対応力
クレーム対応や入居者募集の実績、サポートのスピードや質などを考慮した方が
良いです。極端な話ですが、東京の物件の賃貸管理をお願いするのに、北海道や
沖縄の賃貸管理会社にお願いしてもスピード感が東京の賃貸管理会社よりも
遅くなることは容易に想像ができると思います。
ここまでは賃貸管理や賃貸管理会社について解説しましたが、【管理委託】と
【サブリース】の会社について詳しく解説します。
6. 管理委託
オーナー（投資家）が不動産管理会社に、【物件の賃貸運営を代行してもらう契約】
のことを指します。主には以下のような特徴があります。
・契約形態
賃借人（入居者）との賃貸契約はオーナーと直接結ばれますが、物件の管理業務
（家賃の徴収、入居者募集、退去時の精算、物件のメンテナンスなど）は不動産管理
会社が行います。手数料は5％±2％程度が一般的です。
・家賃の受取
実際に入居者から家賃が支払われた後、不動産管理会社が手数料を差し引いた額が
オーナーに支払われます。
・空室リスク
入居者がいない場合、オーナーは収入がゼロになります。その間は管理委託料は
かからないことが一般的です。
7. サブリース（転貸借契約）
サブリース契約では、不動産管理会社がオーナーから物件を一括借上げし、
管理会社がその物件をさらに入居者に貸し出します。
・契約形態
オーナーは管理会社と物件の賃貸借契約を結び、管理会社が入居者と賃貸借契約を
結びます。これを【転貸】といいます。
・家賃の受取
管理会社がオーナーに毎月一定の家賃を支払います。実際に物件に入居者がいなく
ても、契約で定められた家賃が支払われます。一般的には家賃からおよそ10％の
手数料を差し引いた家賃がオーナーに支払われます。
・空室リスクはないが・・・
空室リスクは基本的に管理会社が負います。（賃貸借契約を管理会社と締結して
いるためです。）ただし、別のリスクがあります。契約内容によっては定期的に
家賃が見直されることがあります。（およそ2年ごとが一般的です）それにより、
必ずしも当初の家賃収入が固定されるわけではありません。また、設備故障に伴う
補修費用や修繕費用などは契約条件によってオーナーが一部または全部負担する
場合があります。
簡単にまとめましたが、以下の図が契約形式としてわかりやすいです。
8．まとめと金豚の見解
管理委託契約とサブリース契約をまとめた表は以下の通り。
| 管理委託 | サブリース | |
|---|---|---|
| 収入リスク | 空室時は家賃収入なし | 空室時でも家賃が支払われるが、相場より低め |
| 契約相手 | 入居者と直接契約 | 管理会社と契約（転貸） |
| 管理業務 | 管理会社が代行 | 管理会社がすべて対応 |
| 家賃見直し | 原則なし | 契約によってはあり |
金豚の見解としては、東京や首都圏の物件であれば、基本的に賃貸管理は管理委託契約
とすることが一般的と考えています。と言いますのも、別記事でも書いているように
適切な条件で物件を選定できていれば入居者が決まらないなどの空室リスクは極力防ぐ
ことができます。一方で、サブリースは主に新築区分ワンルームマンション投資に散見
されます。
首都圏においては逆にサブリース契約にしなければいけない物件ほど注意が必要です。
サブリースが悪とは言いませんが、昨今サブリース新法ができるなど、ネガティブな
イメージが強めです。（別記事でサブリースだけ取り上げた解説を予定）
客付けが難しい地方物件であれば問題ないかと思いますが、基本的にサブリースを
提案された場合はその業者を疑った方が無難です。
ここまでお読み頂きありがとうございました！みなさんの不動産投資の一助になれば
幸いです！
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