【区分ワンルームマンション】修繕積立金の重要性について

みなさんこんにちは！金豚です。

今回は、投資用不動産の中でも区分ワンルームマンション投資における、修繕積立金に

フォーカスして解説していきたいと思います。

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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。

1. 修繕積立金とは？

　修繕積立金とは、【大規模なマンション修繕のために各部屋ごとに毎月積み立てられ　

　るお金】です。例えば、マンションのエレベーターの故障や共用部分の補修など、

　小規模な修繕からエントランスのリフォーム、バリアフリー機能を付けるといった

　大規模なリフォーム、まで工事等を行うお金として徴収されます。

　大規模修繕工事は数千万円規模になる事があり、10～15年と長期にわたって資金を

　積み立てていきます。

　以下の画像のように、大規模修繕は主に建築物に対しての工事が対象となります。

　道端でマンションに足場がかかっていたら、大規模修繕工事の最中かもです。

参考　https://note.com/yaku_tatazu/n/ndf4c36a9ccd6

2.修繕積立金が不足すると？

　2－1. 建物・設備の劣化が進む

　修繕積立金が不足していると、必要な修繕やメンテナンスが適切なタイミングで

　実施できなくなります。（上の図で年数が大まかな実施する時期の目安）これに

　より、建物全体や共用部分の劣化が進み、資産価値が低下するリスクがあります。

　主に起こり得る劣化については以下の通りです。

　★外観の悪化

　　・塗装の剥がれや変色

　　　外壁の塗装が剥がれたり、変色したりして、見た目が悪くなります。

　　　これにより物件の魅力が低下し、資産価値にも影響します。

　　・ひび割れ

　　　外壁や共用部分にひび割れが生じると、見た目が悪くなるだけでなく、

　　　雨水の浸入や建物の構造に悪影響を与える可能性があります。

　★防水機能の低下

　　・雨漏り

　　　屋上やバルコニー、防水シートなどが劣化すると雨漏りが発生しやすく

　　　なります。これにより居住空間にダメージを与え、カビや腐食の原因に

　　　なります。

　　・漏水による建物内部の腐食

　　　防水機能が低下すると、建物内部に水が侵入し、構造部分が腐食して強度が

　　　低下することがあります。特に外壁でコンクリート爆裂すると外観を損ねる

　　　だけでなく、最悪の場合崩落につながります。

　　　※コンクリート爆裂とは、コンクリート内部の鉄筋が内側からコンクリートを

　　　　押し出す現象。（以下画像のような現象です。）

　参考　https://www.sanyokougyou.co.jp/kohou/knowblog-explosion-concrete/

　★共用設備の故障

　　・エレベーターの故障

　　　エレベーターが古くなると頻繁に故障し、修理費用がかさむだけでなく、

　　　住民の利便性が損なわれます。

　　・配管の劣化

　　　給水管や排水管が劣化すると、漏水や詰まりの原因になります。これにより

　　　住民に不便を与え、修理費用も高額になることがあります。

　★安全性の低下

　　・耐震性の低下

　　　構造部分が劣化すると、建物の耐震性が低下し、大地震時に倒壊のリスクが

　　　高まります。

　　・火災リスクの増加

　　　古い電気設備や配線が劣化すると、火災が発生しやすくなります。

　★居住環境の悪化

　　・熱・遮音性能の低下

　　　断熱材や窓の劣化により、断熱性能や遮音性能が低下し、快適性が損なわれる

　　　ことがあります。

　　・害虫の発生

　　　劣化した建物には隙間や湿気が多くなり、害虫が発生しやすくなります。

　★資産価値の低下

　　建物の劣化が進むと、マンション全体の資産価値が下がります。これにより、

　　売却時の価格が低くなり、投資のリターンが減少するリスクがあります。

　劣化を放置すると、上記のような問題が連鎖的に発生し、建物全体の価値と安全性が

　大きく損なわれる可能性があります。そのため、定期的な修繕と適切なメンテナンス

　が不可欠です。

　2－2. 追加負担の可能性

　修繕積立金が不足している場合、大規模修繕時に追加の費用負担が求められることが

　あります。これにより予期しない出費が発生し、投資リターンに悪影響を与える

　可能性があります。

　2－3. 空室リスクの増加

　共用部分や建物全体の状態が悪化すると、入居者にとっての魅力が低下し、空室が

　増えるリスクがあります。最悪の場合、入居者の入退去が頻発して賃貸収入が安定

　しなくなる可能性があります。

　2－4. 管理組合の財政不安

　修繕積立金が不足している場合、管理組合の財政が不安定になり、適切な管理や

　運営ができなくなることがあります。さらに、修繕積立金の不足分を補うために

　金融機関から組合が融資等の借入をしなければならなくなることがあります。

　そのため、修繕積立金の適切な運用と管理が、区分ワンルームマンション投資に

　おける資産価値の維持や安定した収益を確保するために非常に重要です。

3.修繕積立金の目安とは？（金豚の見解）

　結論から申し上げると、そのマンションで貯められている修繕積立金のおおよその

　目安として、1戸あたり50万円～100万円だと考えています。

　※築20年以降の築古物件を対象。

　実際、その物件が大規模修繕工事を始めて実施することを仮定した場合に、

　おおよその目安となる部分がこの判断基準だと考えております。

　物件購入を検討する際、【重要事項調査報告書】という資料に必ず目を通して

　ください。よほど管理状態が劣悪でない管理会社であれば、必ずあります。

　この中の修繕積立金の項目や管理組合の借入、修繕積立金滞納額などなど・・・

　色々と検討項目が記載されています。

　※重要事項調査報告書については別記事で解説します。

　きちんとした判断の一助になれば幸いです！ここまでお読み頂きありがとう

　ございました！

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