【区分ワンルームマンション】新築 vs 築古

みなさんこんにちは！金豚です。

今回は、投資用不動産の中でも区分ワンルームマンション投資における、新築物件・

築古物件のメリット、デメリットについて解説をしていきたいと思います。

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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。

新築ワンルームマンション投資と築古ワンルームマンション投資には、それぞれ異なるメリットとデメリットがあります。以下に、それぞれの特徴をまとめました。

★築古物件はおおよそ築20年以降を想定しています。

1．新築ワンルームマンション投資

　◎　メリット

　　・初期の空室リスクが低い

　　新築物件は人気が高く、入居者を確保しやすいため、空室リスクが低いです。

　　・修繕積立金が安い、設備機器交換費がかかりにくい

　　新築であることから当面の間、壁などの建築修繕費や給湯器などの設備交換

　　費用が発生する可能性が低いです。そのため築古物件と比較すると、

　　メンテナンスコストが低く済みます。

　　・高い賃料設定が可能

　　新築という付加価値により、築古物件よりも高い賃料を設定しやすいです。

　　・税還付期間の長さ

　　特に減価償却において、建物・設備ともに長く償却が可能になります。そのため、

　　税還付期間の面で有利になります。

　　・フルローン融資が受けやすい

　　新築物件においては、新しいがゆえに銀行からの評価も高いケースがあります。

　　属性次第にはよりますが、築古物件と比較すると融資は受けやすい傾向です。

　✖　デメリット

　　・物件価格が（めちゃくちゃ）高い

　　新築物件は築古物件に比べて購入価格が高いです。それは、新築である物件を

　　満室にするため、いろいろな広告宣伝費が購入価格に上乗せされています。

　　おおよそ10～20％程度が購入価格に転嫁されていると言われています。

　　・利回りが低い

　　利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。本記事では表面利回りに

　　ついてのみ言及します。表面利回りは以下の式で表されます。

　　★表面利回り＝（年間収益/購入価格）×100

　　年間収益とは、月々の家賃を12倍（1年は12か月です）した金額になります。

　　それを購入価格で割ったパーセンテージが表面利回りとなります。

　　この式からもわかる通り、購入価格が高い場合、賃料が一定であれば利回りが

　　低下します。仮に年間収益を120万円とし、新築物件価格を3,600万円とすると

　　利回りは3.3％となります。これが時間が経つことで年間収益が120万円、

　　物件価格が2,400万円まで下がると利回りは5％となります。

　　・資産価値の下落リスク

　　新築物件は、購入直後に価格が下がりやすい傾向があり、すなわち資産価値が

　　下落するリスクがあります。

　　実際、新築物件は【玄関の鍵を開けた瞬間から中古】という一般的な認識が

　　あります。以下の表を見ていただくとわかりやすいのですが、おおよそ新築時を

　　100％とするならば、10年以内で焼く10％程度価値が落ちていくことになります。

　　※少し細かい話をすると、物件価格は年間収益をエリア利回りで割ることで

　　　おおよその金額が決まります。

参照　https://www.smtri.jp/report_column/report/2013_01_16_1521.html

2．築古ワンルームマンション投資

　◎　メリット

　　・価格が安い

　　築年数が経過しており、物件価格は下落しきっているため、新築物件に比べて

　　購入価格が安く、初期投資額を抑えやすいです。

　　・高い利回り

　　購入価格が低いことから、賃料収入に対する利回りが新築よりも高くなります。

　　ただし、利回りだけ追い求めると空室リスク等の危険度が高くなります。

　　・価格変動リスクが小さい

　　既に価格が下がりきっている場合が多く、新築物件に比べて資産価値の

　　下落リスクが小さいです。

　　・経験値の向上（自主管理の場合）

　　築古物件は管理やリフォームが必要なケースが多いため、DIYが好きであれば

　　自主管理により不動産投資家としての経験を積みやすいです。築古戸建物件に

　　スキルを応用できるかも・・・

　✖　デメリット

　　・空室リスクが高い

　　築年数が古いため、入居者のニーズに合わず、近隣物件が同様のスペックの場合

　　でも築年数の関係から選ばれずに空室となることがあります。

　　・修繕費用がかかる

　　経年劣化による設備や建物の修繕が必要となり、維持管理費がかさむ可能性が

　　あります。建築的には壁、屋上防水の劣化、設備的には給湯器やエアコンなどが

　　故障するリスクが高まります。

　　・賃料の下落リスク

　　近隣物件と競合している場合、空室を埋めるためにディスカウント競争に巻き

　　込まれる可能性があります。一般的に築年数が経つにつれて賃料が下がる傾向が

　　あり、収益が減少するリスクがあります。

　　・融資条件が厳しい

　　築古物件の場合、金融機関からの融資が新築に比べて厳しくなることがあります。

　　ただし、管理状況や立地等の条件次第ではフルローン融資を受けられる可能性が

　　あります。

3．金豚の私見とまとめ

　金豚自身は築古ワンルームマンションしか持っておりません。結論から言うと、

　投資という観点において新築ワンルームマンション投資は厳しいと言わざるを

　得ません。以下に記載しますが、全面否定するわけではありません。ただし、

　いわゆる医者や士業と呼ばれる超高年収の方が税制優遇を検討する上で保有を

　する分には構わないと思います。それ以外のサラリーマン投資家の皆さんは、

　築古ワンルームマンション投資により初期投資額を抑えつつ、取り組まれたほうが

　良いかと考えます。投資家であるあなたの目的やリスク許容度に応じて、

　どちらの投資が適しているかを検討することが重要だとも考えます。

4．新築ワンルームマンション投資が向く（？）人

4－1. リスク回避型の投資家

　空室リスクを避けたい人や、安定した収益を得たいと考えている人に向いています。

　新築物件は入居者のニーズ・入居率が高いため、空室のリスクが低くなります。

4－2. 長期的な資産形成を考えている人

　新築ワンルームマンションは、長期保有を前提に資産形成を目指す人に適して

　います。時間をかけてローンを返済しながら、安定した収益を得ることができます。

4－3. 手間をかけたくない人

　新築物件は、修繕費やメンテナンスの手間が少ないため、物件管理にあまり時間や

　労力を割きたくない人に向いています。特に本業が忙しい人に適しています。

4－4. 初期投資額が高くても安定を重視する人

　新築物件は購入価格が高いため、初期投資額が大きくてもリスクを抑えたい人や、

　安定した賃料収入を優先する人に適しています。

4－5. 将来的な売却益を期待する人

　新築物件は人気があり、物件によっては将来的な売却益を期待できる場合が

　あります。立地が良く、資産価値が維持されるような物件を選ぶことができる人に

　向いています。（玄人向けです）

4－6. 税制優遇を活用したい人

　相続税などの圧縮を検討している人にも向いています。新築物件は築年数が

　浅いため、これらの税制優遇を最大限に活用できる可能性があります。

ここまでお読み頂きありがとうございました！

あなたの不動産投資の判断の一助になれば幸いでございます！

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