みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、投資用不動産の中でも区分ワンルームマンション投資の物件の選び方について
解説をしていきたいと思います。
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
- 1．立地 重要度☆☆☆☆☆
- 2．物件の特徴 重要度☆☆☆☆☆
- 3．賃貸需要 重要度☆☆☆☆
- 4．収益性 重要度☆☆☆☆
- 5. 管理状況 重要度☆☆☆☆
- 6．法的・契約上のチェックポイント 重要度☆☆☆☆☆
また、重要度などを☆5を最大として評価しますのでご参考にしてください。
1．立地 重要度☆☆☆☆☆
正直な話、立地がモノを言うワンルームマンション投資。イメージでは
ありますが、東京のような首都圏と地方では人口を比較したら明らかに
前者に優位性があります。そのため、まずは人口の多いところで検討を
するべきだと考えます。ただし、地方でもその物件近くに商業地があるなど
勝率高く運用できる可能性があるのであれば必ずしも首都圏がマストでは
ありません。本記事においては、首都圏等のいわゆる人口が多い地域について
絞った上での前提条件で以下の解説をします。
・交通アクセス
最寄り駅までの距離や主要な駅までのアクセス時間は非常に重要です。徒歩圏内に
駅がある物件や、通勤や通学がしやすいエリアは人気があります。特に、駅徒歩
何分かかるのかは非常に重要です。基本的にはどんなに妥協しても10分以内の
物件を選定するべきかと考えます。ただし、10分以内とは言ってもアクセスまでに
坂道が多かったり、治安が悪い場所を通る可能性があるなど、単純に距離だけでは
図れない要因があるので注意が必要です。なお、金豚の私見ではありますが、
基本は7分よりも短い時間で検討します。
・周辺環境
コンビニ、スーパー、飲食店、病院などの生活インフラが整っているかどうかは、
非常に重要です。必ず確認するようにしましょう。ワンルームマンションに住む
方は基本的に1人暮らしのため、コンビニが近くにある（歩いて5分とか）ことは
印象が良いです。実際に自分が住んで暮らすことをイメージするとわかりやすい
かもしれません。また、上述にもありますが治安も重要な要素です。特に女性の
方が検討する際、物件周辺の治安が悪いことは大きなマイナスになります。
※治安が悪いとありますが、性風俗街、居酒屋街が近いなどもマイナスになる
可能性があります。
・将来性
少し高度にはなりますが、そのエリアが今後発展する可能性があるかどうかを
調べることも大切です。新しい開発計画や再開発が進んでいる地域は、将来の
物件価値が上がる可能性があります。
例：JR蒲田駅と京急蒲田駅をつなぐ新空港線通称【蒲蒲線】の開発など
駅周辺の開発、発展が進むかもしれません。
（興味がある方は調べてみてください。）
2．物件の特徴 重要度☆☆☆☆☆
・築年数
別の記事で解説しようと思いますが、物件にはいわゆる以下の3タイプに
分かれます。（金豚の独断と偏見です）
〇新築物件 作りたてホヤホヤ。築年数0年。誰も住んでないので超キレイ。
〇築浅物件 新築物件から退去が発生し、築年数10年以内の物件。
〇築古物件 築年数20年以上の物件。
新築物件はその物件回りと比較すると賃料が高めに設定されます。また、築浅
中古物件は新築時から賃料価格が下落し、物件価格も比較的高いです。
築古物件は水回りや給湯器、エアコン等の故障による修繕費用がかかる可能性が
出てきますので、特に注意が必要です。しかし、物件価格や賃料価格は下落
しきっており、大幅な価格変動が発生しないメリットがあります。
※詳細は以下【図表1】参照
※出典は以下記事参照
・間取りと広さ
ワンルームマンションはその言葉通りおよそ１R、または１Kといったサイズに
なります。おおよそ、20m2以上の間取りが求められるケースが多いようです。
効率的な間取りと適度な広さが求められますので、居住スペースが狭すぎると
入居者が定着しにくくなる可能性があります。
・設備
バス・トイレ別、システムキッチン、インターネット設備、オートロックなど、
入居者にとって魅力的な設備が整っているかどうかを確認しましょう。
3．賃貸需要 重要度☆☆☆☆
・ターゲット層（属性）の分析
物件の周辺にある大学、オフィス街、商業施設などを考慮して、学生や若い
社会人、単身赴任者など、どのようなターゲット層が存在するかを確認します。
入居者がどのような社会的立ち位置にあるかを属性と表現します。
・空室率の確認
物件エリアの空室率が高い場合は、競争が激しく客付け（入居者募集）や
家賃設定に苦労する可能性が高くなります。空室リスクを抑えるために、
需要が安定している地域を選ぶことが重要です。
※以下のサイトのように、ホームズなどから空室率を事前にリサーチできます。
4．収益性 重要度☆☆☆☆
・利回り
利回りには以下の2点があります。
〇表面利回り（年間賃料収入 ÷ 物件価格）
〇実質利回り（年間賃料収入 − 経費 ÷ 物件価格）
これらを考慮し、投資効率を確認します。表面利回りだけではなく、
管理費や修繕費などのコストを考慮した実質利回りをチェックすることが
非常に重要です。
・価格とのバランス
物件の価格が高すぎると利回りが下がり、低すぎると物件の価値や収益性に
問題がある可能性があります。周辺相場や似たような物件の価格と比較して、
その物件が適切な価格かどうかを見極める必要があります。
相場感については、以下のサイトが参考になります。
5. 管理状況 重要度☆☆☆☆
・管理会社の評判
管理会社の対応が悪いと、入居者の満足度が下がり、空室リスクが高まる
可能性があります。管理会社の評判や実績を確認することが重要です。
・物件の管理状態
共用部分や外観がきれいに保たれているか、設備が適切にメンテナンス
されているかなどを確認し、物件の管理状況をチェックします。
6．法的・契約上のチェックポイント 重要度☆☆☆☆☆
・重要事項説明書の確認
購入前に、物件の重要事項説明書を確認し、修繕積立金がどれくらい
貯まっているのか、管理組合に滞納、不審な借り入れがないか、法的な問題や
契約条件に不利な点がないかをチェックします。
・借地権か所有権か
土地が借地権である場合、将来的に更新費用が発生するため、所有権の物件を
選ぶ方がリスクが低いです。
・管理委託かサブリースか
詳細は別途記事にしますが、大まかには以下の通りです。
〇管理委託 家賃送金、入居者の管理をお願いする
〇サブリース 物件そのものを業者に貸し出す（転貸）
基本的には、大都市圏であれば人口が多いのでサブリース契約にする必要は
ないと考えます。サブリースにする物件は、言い換えればその物件そのものに
魅力がないことを示している可能性が高いです。
以上6点のポイントを総合的に考慮し、リスクを抑えながら、収益性の高い物件を
選ぶことが重要です。ただし、この6点をすべて満たす物件はそう多くありません。
ある程度の妥協は必要になります。
これらの事例を参考にし、あなたに良い物件が手に入れば幸いです！
ここまでお読み頂きありがとうございました。
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